Proces inwestycyjny w przedsięwzięciu budowlanym

Proces inwestycyjny to szereg czynności uregulowanych prawnie, następujących po sobie, które musi wykonać inwestor z udziałem administracji, prowadzących do realizacji i ukończenia przedsięwzięcia budowlanego.

Cały proces możemy podzielić na cztery główne fazy:

1. Faza przygotowawcza
2. Faza projektowania i uzyskiwania koniecznych decyzji administracyjnych
3. Faza realizacji
4. Faza przekazania do eksploatacji

Faza przygotowawcza

Faza przygotowawcza procesu inwestycyjnego to przede wszystkim szczegółowe planowanie i rozpoznanie przez inwestora wszelkich możliwych zagrożeń dla projektu. Jest to czas na przygotowanie szczegółowych studiów wstępnych, w których szczególne miejsce powinien znaleźć raport due diligence.

Analiza due diligence obejmuje różne sfery funkcjonowania przedsiębiorstwa:

• finansową,
• prawną,
• handlową,
• podatkową,
• technologiczną.

Celem tych działań jest sprawdzenie, czy przedsiębiorstwo osiąga zyski, czy nie posiada zadłużeń i ma w pełni uregulowaną pozycję prawną.

Podczas fazy przygotowawczej należy także przeprowadzić analizę dotyczącą terenu inwestycji w takich obszarach jak:

• stan prawny nieruchomości,
• sytuacja planistyczna,
• ewentualna ochrona konserwatorska,
• dostępność mediów (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna),
• dostępność komunikacyjna,
• geotechnika,
• ochrona środowiska.

Faza projektowania i uzyskiwania koniecznych decyzji administracyjnych

W tej fazie kluczowe jest uwzględnienie aspektów środowiskowych. Problemy mogą się pojawić, gdy uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest niemożliwe z powodu przekroczenia standardów jakości środowiska w rejonie planowanej inwestycji. Dlatego już na początku warto, aby inwestor dobrze przygotował się do etapu projektowania. Etap ten jest kluczowy dla powodzenia inwestycji, ponieważ to właśnie wtedy należy zadbać o uwzględnienie aspektów środowiskowych poprzez wykorzystanie specjalistycznych kompetencji z zakresu ochrony środowiska.

Uwzględnienie aspektów środowiskowych w fazie projektowania

Zagadnienia dotyczące ochrony środowiska mają często znaczący wpływ na przebieg procesu inwestycyjno-budowlanego. Już w fazie przedinwestycyjnej należy kompleksowo ocenić planowane przedsięwzięcia inwestycyjne. Wiedza o ryzykach środowiskowych jest kluczowa zarówno dla inwestycji greenfield (teren zielony), jak i brownfield (teren poprzemysłowy). Informacje w tym obszarze są niezbędne do właściwego zaplanowania strategii i działań w całym procesie inwestycyjnym.

Bardzo istotne jest uwzględnienie na wstępnym etapie projektowania zapisów prawa miejscowego o rodzajach inwestycji dopuszczalnych na tym terenie.

Problemy zaczynają się zazwyczaj, gdy uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest niemożliwe, bo notowane są przekroczenia standardów jakości środowiska w rejonie planowanej inwestycji.

Często inwestor nie sprawdza takich ryzyk na tym etapie.

Warto już na początku aby inwestor dobrze przygotował się do etapu projektowania .

Zgody i pozwolenia w procesie inwestycyjnym

Zanim inwestycja uzyska ostateczne pozwolenie na budowę, konieczne będzie zdobycie wielu zgód i pozwoleń, m.in.:

• decyzji o warunkach zabudowy, gdy brak MPZP,
• decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zw. decyzją Środowiskową”,
• decyzje na podłączenia mediów, odprowadzanie ścieków, lokalizacji zjazdów, itd.

Faza realizacji inwestycji

Faza realizacji obejmuje fizyczne prace budowlane oraz przygotowanie terenu do realizacji inwestycji. W tej fazie inwestor musi zwrócić szczególną uwagę na kilka istotnych aspektów:

1. Ochrona środowiska na obszarze prowadzonych prac tj.:
   • minimalizacja przekształcania elementów przyrodniczych.
   • zastosowanie odpowiednich praktyk budowlanych, które zmniejszą negatywny wpływ na lokalne ekosystemy.
2. Naprawianie wyrządzonych szkód tj.:
   • realizacja kompensacji przyrodniczych, czyli działań mających na celu zrekompensowanie strat w środowisku naturalnym spowodowanych inwestycją.

W fazie realizacji należy monitorować, czy wszelkie prace budowlane są prowadzone zgodnie z projektem oraz obowiązującymi przepisami.

W przypadku inwestycji związanymi z montażem, rozbudową instalacji wymagających uzyskania pozwolenia zintegrowanego ( IPPC – zintegrowane zapobieganie i kontrola zanieczyszczeń), należy przeanalizować obowiązujące konkluzje BAT i dokumenty BREF (referencyjne dokumenty BAT). Dokumenty te określają najlepsze dostępne techniki i technologie, które muszą być zastosowane w instalacji, aby spełniała ona wymagania środowiskowe.

Faza przekazania do eksploatacji

Ostatnia faza obejmuje przekazanie ukończonego obiektu do użytkowania. Ważne jest, aby wszystkie aspekty środowiskowe były spełnione, a inwestycja była zgodna z założeniami zrównoważonego rozwoju.

Nowo zbudowane lub przebudowane obiekty nie mogą być oddane do użytkowania jeśli nie spełnią wymagań ochrony środowiska tj.:

• wykonanie środków technicznych chroniących środowisko,
• zastosowanie odpowiednich rozwiązań technologicznych, wynikających z ustaw,
• uzyskanie wymaganych decyzji określających zakres i warunki korzystania ze środowiska.

Nowo zbudowane lub przebudowane obiekty budowlane nie mogą być eksploatowane jeśli:

1. w okresie 30 dni od zakończenia rozruchu , nie są dotrzymane standardy emisyjne, warunki emisji jak dla fazy po zakończeniu rozruchu,
2. na 30 dni przed terminem oddania do użytkowania, nie poinformowano WIOŚ o planowanym terminie:

• do oddania nowego obiektu do użytkowania,
• zakończenia rozruchu instalacji (jeśli przewidywano).

Podsumowując, proces inwestycyjny w przedsięwzięciu budowlanym to złożony i wieloetapowy projekt, który wymaga szczegółowego planowania i uwzględnienia licznych aspektów, w tym aspektów ochrony środowiska. Mając powyższe na względzie,  szczególnie istotna jest współpraca z ekspertami z zakresu prawa ochrony środowiska, prawa budowlanego, projektantami  oraz technologami. Dbałość o wszystkie powyżej wymienione kwestie od samego początku procesu inwestycyjnego, może znacząco przyczynić się do sukcesu inwestycji, szybszego uzyskiwania koniecznych decyzji oraz uwzględnienia wielu rozwiązań pro środowiskowych już w fazie projektowej.

Zapraszamy do współpracy

Autor artykułu:
Anna Buchta, Ekologus Sp. z o.o.